Descuento pagares de comunidades propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) es la que regula el régimen de las comunidades de propietarios.

La propiedad horizontal se concibe como una modalidad de comunidad de bienes. En este caso, el objetivo es reconocer la titularidad individual de cada propietario (parte privativa) dentro del conjunto de espacios accesorios del edificio (propiedad común).

Las zonas comunes necesitan mantenimiento y rehabilitación. Esto obliga a las comunidades a contratar los servicios de empresas especializadas para realizar las obras pertinentes cumpliendo la normativa.

En las obras, la financiación para la construcción es un elemento clave: tanto para soportar los gastos originados por los trabajos como para compensar los plazos de ejecución, habitualmente largos.

El descuento de pagarés de comunidades de propietarios es una solución óptima y proporciona un beneficio conjunto, para la comunidad y la constructora.

  • El pagaré le permiten a la comunidad diferir el pago a una fecha determinada.
  • La empresa proveedora no queda desatendida en ese tiempo porque puede adelantar el dinero cediendo el título para solicitar un descuento de pagarés.

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¿Cuándo necesita una comunidad de propietarios financiación?

Una comunidad de propietarios es el conjunto de titulares (personas físicas o jurídicas) de viviendas, locales y otros elementos dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

La propiedad exclusiva de cada uno lleva aparejado el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.

Los edificios de más viviendas y que agrupan más propietarios tienen más servicios comunes que atender (ascensores, garajes, trasteros, calefacción central, servicios externos, etc.) y más obligaciones administrativas.

Los propietarios se organizan nombrando un administrador (persona física o jurídica) con autoridad para actuar en nombre de todos. Cuando hay pocos dueños, la presidencia de la comunidad la suelen ejercer entre ellos de forma rotativa.

Las comunidades de propietarios pueden necesitar financiación para cubrir sus gastos corrientes y, sobre todo, para realizar obras o reformas en las zonas comunes. Deben garantizar el funcionamiento correcto de las instalaciones, respetando la normativa en cada caso. Por ejemplo:

  • Realizar las inspecciones periódicas del edificio
  • Contratar los seguros obligatorios (es básico un seguro de responsabilidad civil y de incendios).
  • Protección de riesgos (mantenimiento preventivo, sistema de vigilancia, medios contraincendios, detección de gases…).
  • Contratar las obras de conservación o rehabilitación que sean pertinentes.

El administrador se ocupará de las obligaciones de registro (estatutos y libro de actas), pago de impuestos y representación general de la comunidad. Otro elemento clave de su función es el control de los ingresos y gastos para gestionar el presupuesto comunitario.

Los ingresos provienen de las cuotas que aportan los propietarios o del alquiler de alguna zona común.

Cuando es necesario acometer obras y reformas la aportación general se suele quedar pequeña y los titulares deben ampliar su contribución (derrama) y, a menudo, solicitar financiación externa.

  • Uno de los problemas principales es la morosidad. Las comunidades con vecinos morosos tienen más dificultades para realizar las obras que necesitan y para acceder a la financiación externa.

La morosidad en las comunidades de propietarios

Según el Estudio Global sobre la morosidad en Comunidades de Propietarios realizado por el Colegio General de Colegios de Administradores de Fincas en España (con datos de 2017) los socios morosos adeudan 1.601,23 millones de euros a las comunidades.

Andalucía (308,11 millones), Cataluña (248,27) y Madrid (218,40) son las Autonomías con mayor volumen de morosidad. El importe medio de mora se sitúa en 1.605 euros.

Cabe destacar la deuda de la banca. Durante la crisis los bancos se han convertido en propietarios ante los embargos y desahucios por el impago de las hipotecas. Son propiedades que no les interesan y de las que les cuesta deshacerse.

La banca suele retrasar mucho el pago que le corresponde (cuotas y derrama) y complica la situación financiera de las comunidades. A finales del 2017, el 7% de ellas tenían pagos pendientes de los bancos.

Métodos de financiación

Aunque una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica propia como tal sí que tiene potestad para llevar a cabo determinados negocios jurídicos de forma independiente.

En este sentido, está reconocida para manejar las cuentas bancarias comunes, es sujeto pasivo en los impuestos municipales y en otras obligaciones con Hacienda y puede demandar o ser demandada.

Una de las prerrogativas que tiene el administrador o presidente es la de solicitar financiación en nombre de todos los vecinos para realizar las obras que se necesiten.

Tras varias modificaciones, el Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, le concede a la comunidad de propietarios la potestad de:

  • Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación”.

Métodos de financiación

Los métodos de financiación más importantes para acometer una reforma son:

  1. Fondos propios. Con las reservas o aprobando una derrama para aumentar la contribución de cada miembro.
  2. Subvenciones. Los gobiernos autonómicos y locales suelen lanzar líneas de ayuda o subvenciones para la rehabilitación de edificios.
  3. Financiación bancaria. Una solución complicada en la actualidad.
  4. Financiación a través de los proveedores, solicitándoles aplazamientos o fraccionamientos en el pago.
  5. Con el descuento de pagarés. Es una fórmula mixta de financiación.

La comunidad entrega un pagaré a la empresa encargada de la reforma como garantía de pago en una fecha concreta. A su vez, la empresa cede ese derecho de cobro a una compañía financiera para que ésta le adelante el dinero con un descuento.

Esta última opción beneficia a ambas partes. Para la constructora es una ventaja saber que puede contar con liquidez casi inmediata gracias al pagaré. Esto le favorece para competir mejor en precio, plazos y condiciones.

Las pymes que trabajan en este sector en España saben que tienen que dar su propia financiación a las comunidades para poder acceder a los proyectos, ofreciendo facilidades en el pago.

Este es un sector importante para las pymes especializadas. Según datos del Ministerio de Fomento, en 2018 se solicitaron 32.962 visados para rehabilitar o reformar edificios (un 2% más que el año anterior).

Si las empresas de reformas tienen recursos de financiación propios no se verán obligadas a endeudarse permanente para realizar su trabajo. Más aún, con la restricción actual del crédito bancario.

De ahí, la importancia de mecanismos como el descuento de pagarés. Los pagarés de los clientes son un derecho de cobro firme y su valor como cesión de crédito le confiere a estos títulos una gran liquidez.

Para que todo el proceso se complete satisfactoriamente las comunidades deben procurar tener sus ingresos y cuentas al día. Con los últimos cambios en la Ley de propiedad horizontal ahora pueden reclamar las deudas de los propietarios incluso con varios años de antigüedad.

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